Surroga del mutuo: quando conviene e quando no

Mutuo in corso · Redazione CasaRadar

La surroga è il trasferimento del mutuo a una nuova banca senza costi per il cliente, previsto dalla legge 40/2007. Conviene quando il tasso ottenibile è sensibilmente più basso di quello attuale e manca ancora molta durata: il risparmio si concentra nei primi anni del piano, quando si pagano più interessi.

costi per chi surroga: lo dice la legge Bersani

0 €

lavorativi per completare il passaggio

30 giorni

di interessi risparmiati nell’esempio (180.000 €, 22 anni)

≈ 30.000 €

Cos’è la surroga e cosa dice la legge

Con la surroga (o portabilità) il debito residuo viene trasferito a una nuova banca, che subentra nella stessa ipoteca. Il cliente non paga nulla: niente penale di estinzione, niente imposta sostitutiva, niente spese notarili o di istruttoria, che restano a carico della banca che subentra. La banca originaria non può opporsi e deve collaborare al perfezionamento entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta; in caso di ritardo deve risarcire l’1% del valore del mutuo per ogni mese o frazione di mese (art. 120-quater del Testo unico bancario).

Un vincolo importante: con la surroga l’importo del mutuo non può aumentare. Si possono cambiare tasso, tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa) e durata, ma non ottenere liquidità aggiuntiva. Per quello serve una sostituzione del mutuo, che è un nuovo contratto con i relativi costi.

Quando conviene: tre condizioni

• Differenza di tasso significativa: indicativamente almeno 0,5–0,8 punti percentuali rispetto al tasso attuale.
• Durata residua lunga: con il piano alla francese gli interessi si pagano soprattutto nei primi anni, quindi la surroga rende di più se mancano ancora almeno 10–15 anni.
• Debito residuo rilevante: su un residuo di 50.000 € anche un buon taglio di tasso vale poche decine di euro al mese.

Quando non conviene o non è possibile

• Mancano pochi anni alla fine: la quota interessi è ormai bassa e il vantaggio è marginale.
• La tua situazione reddituale è peggiorata: la nuova banca fa una valutazione completa del merito creditizio, come per un mutuo nuovo.
• Il rapporto tra debito residuo e valore attuale dell’immobile è alto: alcune banche non surrogano oltre l’80% di LTV.
• Hai già surrogato di recente: non c’è un limite di legge, ma molte banche chiedono almeno 12–24 mesi dall’ultima operazione.

Guarda l’andamento del tasso medio dei nuovi mutui

Domande frequenti

Quanto tempo richiede una surroga?

Di norma tra 30 e 60 giorni dalla richiesta, in base ai tempi di istruttoria della nuova banca. La legge impone alla banca originaria di collaborare entro 30 giorni lavorativi.

Posso surrogare un mutuo con garanzia Consap?

Sì: la garanzia del Fondo prima casa si trasferisce con il mutuo surrogato, a condizione che la nuova banca aderisca al Fondo e che restino invariate le condizioni essenziali del finanziamento.

Con la surroga perdo la detrazione degli interessi?

No. La detrazione del 19% continua sul mutuo surrogato, nei limiti del capitale residuo del mutuo originario.

Fonti e aggiornamento

• Notaionline – Surroga ex art. 120-quater TUB e legge 40/2007 (checklist 2026)
• MutuiOnline – Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui
• Banca d’Italia – Testo unico bancario, art. 120-quater (surrogazione nei contratti di finanziamento)

Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.

Guide correlate

• Quanto mutuo posso permettermi?
• Agevolazioni prima casa nel 2026: cosa resta e come funzionano