Quanto mutuo posso permettermi?

Budget e mutuo · Redazione CasaRadar

In linea generale le banche accettano una rata fino al 30–35% del reddito netto mensile e finanziano fino all’80% del valore dell’immobile. Da questi due limiti, con tasso e durata, si ricava l’importo massimo del mutuo: una stima indicativa, non una delibera.

del reddito netto: rata massima prudente

30–35%

del valore dell’immobile: mutuo massimo tipico

80%

di mutuo con una rata di 990 € a 25 anni al 3,2%

≈ 204.000 €

I due limiti che contano: rata/reddito e loan to value

Quando una banca valuta una richiesta di mutuo guarda prima di tutto due numeri. Il primo è il rapporto rata/reddito: la rata mensile, sommata alle altre rate già in corso (auto, prestiti personali), non dovrebbe superare indicativamente il 30–35% del reddito netto mensile del nucleo. Il secondo è il loan to value (LTV): la quota del prezzo che la banca è disposta a finanziare, nella maggior parte dei casi fino all’80% del valore di perizia. Oltre questa soglia servono garanzie aggiuntive, ad esempio quella del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap.

Il limite che “scatta” per primo decide il tuo budget. Chi ha un buon reddito ma pochi risparmi è bloccato dall’LTV: può sostenere la rata, ma non ha il 20% iniziale più i costi. Chi ha molti risparmi ma un reddito contenuto è bloccato dalla rata. Per questo calcolare solo “quanto mutuo mi danno” non basta: serve il budget complessivo.

Un esempio numerico

In questo esempio il vincolo è l’anticipo, non la rata: con 10.000 € di risparmi in più il budget salirebbe di circa 12.000 €. Con un tasso dell’1% più alto, invece, lo stesso importo di 990 € al mese finanzierebbe circa 20.000 € in meno. È il motivo per cui la stessa famiglia può ricevere risposte diverse da banche diverse.

Cosa cambia con durata, tasso e rate in corso

• Durata: allungare da 20 a 30 anni abbassa la rata e alza l’importo finanziabile, ma aumenta gli interessi totali. Molte banche fissano un’età massima a fine piano (spesso 75–80 anni).
• Tasso: la rata di un mutuo a tasso fisso resta uguale per tutta la durata; con il variabile la banca valuta la sostenibilità anche in uno scenario di rialzo.
• Rate in corso: un finanziamento auto da 300 € al mese riduce la rata disponibile della stessa cifra, cioè circa 60.000 € di mutuo in meno su 25 anni.
• Reddito: per i lavoratori autonomi contano in genere gli ultimi due modelli Redditi; per i contratti a termine molte banche chiedono un garante o una storia lavorativa continuativa.

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Domande frequenti

La rata può superare il 35% del reddito?

Alcune banche accettano percentuali più alte per redditi elevati o con garanzie aggiuntive, ma il 30–35% resta il riferimento più diffuso. Oltre quella soglia la richiesta viene spesso rifiutata o ridimensionata.

Il reddito da considerare è lordo o netto?

Le banche ragionano sul reddito netto mensile, di norma dalle buste paga o dalla dichiarazione dei redditi. Bonus e straordinari non continuativi vengono considerati solo in parte o esclusi.

Posso ottenere un mutuo al 100%?

È raro. Per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 € il Fondo di garanzia prima casa può coprire fino all’80% della quota capitale e permette ad alcune banche di finanziare oltre l’80% del valore, ma la decisione resta della banca.

Fonti e aggiornamento

• ING – Quanto posso chiedere di mutuo: rapporto rata/reddito e LTV
• Idealista – Rapporto tra rata e reddito nel mutuo (13 febbraio 2026)
• Consap – Fondo di garanzia per la prima casa

Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.

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