Meglio comprare casa o restare in affitto? Il calcolo, non l’istinto
Budget e mutuo · Redazione CasaRadar
Confrontare la rata con il canone non basta. Il metodo corretto mette a confronto i costi che non tornano indietro in entrambi i casi: il canone da una parte, interessi, imposte, manutenzione e rendimento perso sull’anticipo dall’altra. Un rapporto prezzo/affitto annuo sotto 15 favorisce l’acquisto, sopra 20 l’affitto; in mezzo decidono orizzonte e stabilità.
- rapporto prezzo/affitto annuo: di norma conviene comprare
- < 15
- rapporto prezzo/affitto annuo: di norma conviene affittare
- > 20
- sotto questa permanenza i costi d’acquisto raramente si ammortizzano
- 5 anni
Il primo indicatore: rapporto prezzo/affitto
Dividi il prezzo della casa per il canone annuo di una casa equivalente. Una casa da 250.000 € che si affitterebbe a 950 € al mese ha un rapporto di circa 22; una da 200.000 € con affitto a 900 € ha un rapporto di 18,5. Sotto 15 l’acquisto è di norma più conveniente, sopra 20 lo è l’affitto, tra 15 e 20 dipende dal resto. È un indicatore grezzo, ma dice subito se una città o una zona è “cara da comprare” rispetto a quanto costa viverci.
Il confronto corretto: costi non recuperabili
La quota capitale della rata non è un costo: è risparmio forzato che costruisce patrimonio. Il confronto va fatto tra ciò che non torna indietro. Per chi affitta: il canone. Per chi compra: interessi del mutuo, imposte e costi d’acquisto spalmati sugli anni di permanenza, IMU (solo seconde case), manutenzione straordinaria (indicativamente l’1% del valore all’anno) e il rendimento che l’anticipo avrebbe reso se investito altrove.
| Voce (media annua nei primi 10 anni) | Acquisto | Affitto |
|---|---|---|
| Canone | — | ≈ 11.400 € |
| Interessi del mutuo | ≈ 5.300 € | — |
| Costi d’acquisto spalmati su 10 anni | ≈ 1.600 € | — |
| Manutenzione straordinaria (1%) | ≈ 2.500 € | — |
| Rendimento perso su 66.000 € al 2,5% netto | ≈ 1.650 € | — |
| Totale costi non recuperabili | ≈ 11.050 € | ≈ 11.400 € |
- Interessi del mutuo: ≈ 5.300 €
- Manutenzione straordinaria: ≈ 2.500 €
- Rendimento perso sull’anticipo: ≈ 1.650 €
- Costi d’acquisto spalmati: ≈ 1.600 €
Nell’esempio i due percorsi costano quasi uguale (l’acquisto circa 350 € l’anno in meno): decidono le ipotesi che nessuno conosce in anticipo, cioè quanto crescerà il canone (storicamente segue l’inflazione) e quanto si rivaluterà la casa (in Italia, fuori dalle grandi città, spesso poco). Con un rendimento alternativo più alto o una permanenza più breve vince l’affitto; con canoni in crescita e permanenza lunga vince l’acquisto.
Le domande che spostano il risultato
- Quanto resterai? Sotto i 5 anni i costi d’acquisto (6–10% del prezzo) difficilmente vengono assorbiti: l’affitto quasi sempre conviene.
- Quanto è stabile il tuo reddito? Un mutuo al 33% del reddito con un lavoro incerto è un rischio che l’affitto non ha.
- Hai l’anticipo senza azzerare la riserva? Comprare usando tutti i risparmi lascia scoperti davanti al primo imprevisto.
- Cosa succede alla rata se il tasso sale o se perdi una fonte di reddito? Fai il calcolo con la rata, non con la rata più bassa possibile.
Calcola il budget che renderebbe l’acquisto sostenibile
Domande frequenti
La rata è più bassa dell’affitto: allora conviene comprare?
Non automaticamente. Alla rata vanno aggiunti costi d’acquisto, manutenzione, eventuale IMU e il rendimento perso sull’anticipo; e la rata contiene una quota capitale che è risparmio, non costo. Il confronto va fatto sui costi non recuperabili.
Quanto si rivalutano le case in Italia?
Negli ultimi quindici anni i prezzi medi nazionali sono rimasti sotto l’inflazione, con grandi differenze: in crescita a Milano e in alcune città, in calo in molte aree periferiche. Non conviene costruire il calcolo su una rivalutazione data per certa.
Esistono vantaggi fiscali per chi compra?
Sì: imposte ridotte sulla prima casa, detrazione del 19% degli interessi del mutuo fino a 4.000 € l’anno, nessuna IMU sull’abitazione principale non di lusso. Chi affitta può detrarre il canone solo in casi limitati e con importi contenuti.
Fonti e aggiornamento
- Money.it – Conviene comprare o affittare casa nel 2026? La guida al calcolo
- Idealista – Forum dell’Abitare 2026: accessibilità della casa
- Agenzia delle Entrate – Guida “L’acquisto della casa”
Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.