Comprare casa all’asta giudiziaria: procedura, costi reali e mutuo
Iter di acquisto · Redazione CasaRadar
All’asta si compra spesso sotto il prezzo di mercato, ma con regole rigide: cauzione del 10% con l’offerta, saldo entro il termine fissato dal giudice (massimo 120 giorni), nessuna garanzia per vizi. Il mutuo è possibile con una delibera preventiva e copre di norma il 70–80% del prezzo di aggiudicazione; serve quindi più liquidità che in un acquisto normale.
- del prezzo offerto: la cauzione da versare con l’offerta
- 10%
- dall’aggiudicazione per pagare il saldo (art. 569 c.p.c.)
- ≤ 120 giorni
- del prezzo di aggiudicazione: il mutuo massimo tipico
- 70–80%
Come funziona, passo per passo
- Trova l’immobile e leggi la perizia (pvp.giustizia.it): Gli avvisi sono sul Portale delle Vendite Pubbliche. La perizia del CTU descrive stato, conformità, occupazione e valore: è il documento più importante, leggila tutta.
- Visita e verifica (Custode): La visita si prenota tramite il custode giudiziario. Controlla difformità, spese condominiali arretrate (chi compra risponde dell’anno in corso e del precedente) e se l’immobile è libero.
- Chiedi la delibera preventiva alla banca (Prima dell’offerta): Indichi immobile e prezzo massimo; la banca delibera condizionatamente all’aggiudicazione. Senza, è quasi impossibile rispettare i tempi del saldo.
- Presenta l’offerta con la cauzione (Cauzione 10%): Offerta in busta chiusa o telematica con assegno o bonifico pari ad almeno il 10% del prezzo offerto (art. 571 c.p.c.). Puoi offrire fino al 25% in meno del prezzo base.
- Gara e aggiudicazione (Udienza): Con più offerte si apre la gara al rialzo. Se vinci, la cauzione diventa acconto; se perdi, ti viene restituita.
- Saldo e decreto di trasferimento (60–120 giorni): Paghi il saldo (mutuo più fondi propri) entro il termine dell’ordinanza; il giudice emette il decreto di trasferimento, che cancella ipoteche e pignoramenti.
Costi: cosa si paga e cosa no
| Voce | Importo |
|---|---|
| Cauzione (anticipata, poi scalata) | 15.000 € |
| Mutuo massimo (75% del prezzo di aggiudicazione) | 112.500 € |
| Fondi propri per il saldo | 37.500 € |
| Imposta di registro 2% sul prezzo (prezzo-valore se richiesto) | ≈ 3.000 € (minimo 1.000 €) |
| Ipotecaria e catastale | 100 € |
| Compenso del delegato per il trasferimento | ≈ 1.000–2.000 € |
| Notaio per l’atto di mutuo | ≈ 1.500–2.500 € |
| Agenzia | 0 € (non c’è intermediazione) |
| Liquidità totale indicativa | ≈ 45.000 € |
I rischi da conoscere
- Nessuna garanzia per vizi: l’immobile si compra “visto e piaciuto” nello stato della perizia; dopo non si può chiedere nulla a nessuno.
- Immobile occupato: se l’occupante è il debitore, il custode lo libera dopo il decreto; se c’è un contratto di affitto opponibile, va rispettato. Le banche spesso rifiutano di finanziare immobili occupati senza titolo.
- Abusi edilizi: in asta si possono sanare entro 120 giorni dal decreto anche oltre i termini ordinari, ma a tue spese.
- Se non paghi il saldo perdi la cauzione e rispondi dell’eventuale minor prezzo alla vendita successiva.
- Delibera preventiva e perizia integrativa della banca hanno costi anche se poi non ti aggiudichi l’immobile.
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Domande frequenti
Serve l’avvocato per partecipare?
No, si può partecipare da soli. Un professionista (avvocato o consulente in aste) aiuta a leggere perizia e ordinanza e a gestire la liberazione: utile alla prima esperienza, con costi da preventivare.
Le agevolazioni prima casa valgono anche all’asta?
Sì: imposta di registro al 2% (o IVA al 4% se il venditore è un’impresa) con gli stessi requisiti, dichiarati nell’istanza prima del decreto di trasferimento. Si può chiedere anche il prezzo-valore sul valore catastale.
Quali banche fanno mutui per aste?
I grandi gruppi (Intesa Sanpaolo, UniCredit, MPS, BPER, Banco BPM, Crédit Agricole) e molte BCC hanno prodotti dedicati; diverse banche online invece non li offrono. Chiedi prima di scegliere l’asta.
Fonti e aggiornamento
- Ministero della Giustizia – Portale delle Vendite Pubbliche
- GoMutuo – Mutuo per casa all’asta: come funziona, requisiti e banche
- MutuiSupermarket – Acquistare casa all’asta con un mutuo
Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.