Cosa controllare prima di comprare casa: 10 verifiche da fare prima della proposta

Iter di acquisto · Redazione CasaRadar

Prima di firmare una proposta d’acquisto servono dieci controlli: chi è davvero il proprietario e da dove viene l’immobile, se ci sono ipoteche o pignoramenti, se stato di fatto, catasto e titoli edilizi coincidono, com’è messo il condominio e quali lavori sono stati deliberati. Costano poco rispetto a una caparra persa o a un abuso da sanare.

verifiche da fare prima della proposta d’acquisto: 10
il periodo da controllare per donazioni nella provenienza: 20 anni
di spese condominiali arretrate per cui risponde anche chi compra: 2 anni

La checklist

Chi è il proprietario (Visura catastale): La visura catastale mostra gli intestatari; l’atto di provenienza dice con quale titolo il venditore può vendere. Coniugi in comunione o eredi devono firmare tutti.
Da dove viene l’immobile (Atto di provenienza): Se la provenienza è una donazione degli ultimi 20 anni, eredi esclusi potrebbero rivendicare diritti: serve il parere del notaio e spesso una polizza o la rinuncia degli altri legittimari.
Ipoteche, pignoramenti, sequestri (Ispezione ipotecaria): L’ispezione ipotecaria in conservatoria rivela ogni formalità. Un’ipoteca per il mutuo del venditore si estingue al rogito; ipoteche giudiziali o pignoramenti richiedono una strategia con il notaio.
Conformità urbanistica (Accesso agli atti in Comune): Titoli edilizi (licenza, concessione, permesso, SCIA) e condoni devono corrispondere allo stato di fatto: ogni difformità va sanata dal venditore prima del rogito, pena problemi con la banca.
Conformità catastale (Planimetria catastale): La planimetria depositata deve coincidere con la casa reale: dal 2010 il notaio deve dichiararlo nell’atto. Un tramezzo spostato basta a bloccare la pratica.
Agibilità e impianti (Documenti del venditore): Chiedi il certificato di agibilità (o la segnalazione certificata) e le dichiarazioni di conformità di impianti elettrico, gas e termico; non sono obbligatorie per vendere ma dicono quanto costerà metterli a norma.
Attestato di prestazione energetica (APE): L’APE è obbligatorio in annuncio e al rogito. Classe e consumi stimati incidono su bollette, valore futuro e accesso ai mutui green.
Condominio: spese e lavori (Amministratore): Chiedi all’amministratore gli ultimi due bilanci, i verbali delle ultime assemblee, le spese straordinarie deliberate e la dichiarazione sui debiti del venditore: chi compra risponde in solido per l’anno in corso e il precedente.
Regolamento e vincoli (Regolamento e atti): Regolamento condominiale (divieti su animali, destinazione d’uso, affitti brevi), servitù, vincoli storici o paesaggistici, diritti di prelazione.
Stato reale dell’immobile (Sopralluogo): Seconda visita in orario diverso, controllo di umidità, infissi, rumori, esposizione; se hai dubbi strutturali, un tecnico di fiducia costa qualche centinaio di euro.

Chi fa cosa, e quanto costa

Indicazioni di massima: i costi variano per città e professionista.
Controllo	Chi lo fa	Costo indicativo
Visura e planimetria catastale	Tu, online (Agenzia delle Entrate)	Gratis per i titolari, pochi euro altrimenti
Ispezione ipotecaria	Tu o il notaio	≈ 10–30 €
Accesso agli atti edilizi	Tecnico (geometra/architetto)	≈ 300–800 € con relazione di conformità
Parere notarile preliminare	Notaio	Spesso incluso se poi fa il rogito
Perizia tecnica dello stato	Tecnico di fiducia	≈ 200–500 €

Prima dei controlli, fissa il budget sostenibile

Domande frequenti

Il venditore è obbligato a darmi questi documenti?

Non prima della proposta, ma un venditore che rifiuta visura, planimetria e titoli edilizi è un segnale. Al rogito il notaio pretenderà comunque conformità catastale, APE e regolarità urbanistica dichiarata.

Cosa rischio se compro una casa con un abuso edilizio?

Se l’abuso è sanabile, costi e tempi della sanatoria; se non lo è, l’atto può essere nullo e l’immobile invendibile o soggetto a demolizione. La banca di norma non finanzia immobili con abusi non sanati.

Le spese straordinarie già deliberate chi le paga?

Per legge chi era proprietario al momento della delibera, salvo diverso accordo scritto nel preliminare. Nella pratica si negozia: chiedi sempre i verbali prima di fare la proposta.

Fonti e aggiornamento

Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.