Casa da ristrutturare: bonus 2026, mutuo acquisto più lavori e cosa valutare
Agevolazioni · Redazione CasaRadar
Nel 2026 i lavori sull’abitazione principale si detraggono al 50% fino a 96.000 € di spesa (36% sulle altre case), in dieci rate annuali. Alcune banche finanziano acquisto e ristrutturazione in un unico mutuo, erogando la parte lavori a stati di avanzamento. Prima di comprare serve un preventivo serio: il prezzo basso di una casa da rifare va confrontato con costi e tempi reali.
- di detrazione sui lavori nell’abitazione principale nel 2026 (36% altre case)
- 50%
- tetto di spesa per unità immobiliare
- 96.000 €
- in cui la detrazione viene restituita, in quote uguali
- 10 anni
I bonus in vigore nel 2026
| Bonus | Abitazione principale | Altri immobili | Massimale |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazione (manutenzione straordinaria, restauro, risanamento) | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| Ecobonus (infissi, caldaie, cappotto, pompe di calore) | 50% | 36% | Varia per intervento |
| Sismabonus | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| Bonus mobili ed elettrodomestici (collegato a una ristrutturazione) | 50% | 50% | 5.000 € |
La detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo nel 730 e richiede pagamenti con bonifico parlante, fatture intestate a chi detrae e, per i lavori che lo richiedono, la pratica edilizia e la comunicazione all’ENEA. Per avere il 50% l’immobile deve essere abitazione principale al termine dei lavori: chi compra per andarci a vivere rientra.
Mutuo acquisto più ristrutturazione
Diverse banche offrono un unico mutuo che copre prezzo e lavori: la parte acquisto viene erogata al rogito, la parte lavori a stati di avanzamento (SAL) su presentazione di fatture e perizia, di solito in due o tre tranche. Il valore di riferimento per il loan to value è quello dell’immobile ristrutturato stimato dal perito, non il prezzo di acquisto: è questo che permette di finanziare i lavori. In alternativa si possono usare un prestito personale (più caro ma più rapido) o la liquidità propria, tenendo la detrazione come rientro.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo di acquisto | 160.000 € |
| Lavori preventivati (incluso 10% di imprevisti) | 50.000 € |
| Costi d’acquisto (imposte, notaio, agenzia) | ≈ 11.000 € |
| Costo totale dell’operazione | ≈ 221.000 € |
| Mutuo acquisto + ristrutturazione (80% di 230.000 €) | fino a ≈ 184.000 € |
| Liquidità necessaria | ≈ 37.000 € |
| Detrazione 50% su 50.000 € | 25.000 € in 10 anni (2.500 € l’anno) |
Cosa valutare prima di comprare una casa da rifare
- Preventivo di un’impresa e sopralluogo di un tecnico prima della proposta: le stime “a occhio” sbagliano spesso del 30–50%.
- Tempi: tra pratica edilizia, lavori e imprevisti passano da 4 a 12 mesi in cui paghi la rata (e magari un affitto).
- Conformità: una casa da ristrutturare ha più probabilità di difformità urbanistiche da sanare prima, non dopo.
- Capienza fiscale: la detrazione riduce l’IRPEF dovuta; se paghi poche imposte, parte del bonus va persa. Con 2.500 € l’anno di detrazione serve un’IRPEF almeno pari.
- Classe energetica finale: salire di due classi può aprire la strada a un mutuo green e abbassa le bollette per sempre.
Calcola quanto puoi permetterti tra prezzo e lavori
Domande frequenti
Posso detrarre i lavori se la casa non è ancora la mia residenza?
Sì, per il 50% conta che diventi abitazione principale al termine dei lavori; in caso contrario spetta il 36%. È una delle novità introdotte dal 2025.
Il bonus si può cedere o scontare in fattura?
No: dal 2024 cessione del credito e sconto in fattura sono esclusi per quasi tutti gli interventi. Il bonus si recupera solo come detrazione nella dichiarazione dei redditi.
Gli interessi del mutuo per ristrutturazione sono detraibili?
Sì, al 19% su un massimo di 2.582 € l’anno, se il mutuo è stipulato per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale e i lavori iniziano entro i termini previsti.
Fonti e aggiornamento
- Agenzia delle Entrate – Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali
- Idealista – Bonus casa 2026, quali sono le novità
- Corriere della Sera – Bonus ristrutturazioni: cosa cambia e cosa resta nel 2026
Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.