Dalla proposta al rogito: le tappe dell’acquisto e cosa firmi davvero
Iter di acquisto · Redazione CasaRadar
Comprare casa passa da tre firme: la proposta d’acquisto (che vincola solo te finché il venditore non accetta), il preliminare o compromesso (che vincola entrambi e di solito prevede una caparra del 10%) e il rogito dal notaio, con cui passa la proprietà e si eroga il mutuo.
- proposta, preliminare, rogito
- 3 firme
- del prezzo: caparra confirmatoria tipica al compromesso
- ≈ 10%
- per registrare il preliminare
- 30 giorni
Le tre tappe in sintesi
- Proposta d’acquisto (Caparra 5.000–10.000 €): Vincola solo te fino all’accettazione. Scadenza breve e clausola sospensiva per il mutuo.
- Preliminare (compromesso) (Caparra ≈ 10%): Vincola entrambe le parti. Si registra entro 30 giorni; meglio trascriverlo dal notaio.
- Rogito notarile (Saldo + imposte + notaio): Passa la proprietà, si firma l’atto di mutuo, la banca eroga il prezzo.
1. La proposta d’acquisto
È la dichiarazione scritta con cui offri di comprare un immobile a un certo prezzo, di solito su un modulo dell’agenzia, accompagnata da un assegno a titolo di caparra (spesso 5.000–10.000 €). Attenzione: una volta firmata vincola te, non il venditore, che resta libero di valutare altre offerte fino alla scadenza indicata. Se accetta, la proposta si trasforma automaticamente in un contratto preliminare, con tutti i suoi effetti.
- Indica una scadenza breve (7–15 giorni) e chiedi che l’assegno resti all’agenzia, non al venditore, fino all’accettazione.
- Scrivi la clausola sospensiva: “la presente proposta è condizionata all’ottenimento di un mutuo di importo pari a … entro il …”. Senza, la caparra è a rischio se la banca dice no.
- Verifica prima provenienza, visura, planimetria e situazione urbanistica: dopo la firma le sorprese costano.
2. Il contratto preliminare (compromesso)
Con il preliminare venditore e acquirente si obbligano a concludere la vendita a condizioni definite: prezzo, modalità di pagamento, data del rogito, stato dell’immobile, eventuali condizioni. In questa fase si versa normalmente la caparra confirmatoria, in genere il 10% del prezzo, che viene scalata dal saldo al rogito. Se l’acquirente non adempie perde la caparra; se non adempie il venditore, deve restituire il doppio.
- Registrazione: il preliminare va registrato entro 30 giorni (imposta fissa di 200 € più lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti, recuperabili al rogito).
- Trascrizione: facendolo dal notaio e trascrivendolo nei registri immobiliari, sei protetto da ipoteche, pignoramenti o doppie vendite che dovessero emergere prima del rogito. Costa di più, ma per acconti rilevanti o tempi lunghi è consigliabile.
- Clausola sospensiva per il mutuo e termine per il rogito coerente con i tempi della banca (3–5 mesi).
- Acquisto da costruttore: su immobili in costruzione il venditore deve consegnare una fideiussione a garanzia degli acconti (D.Lgs. 122/2005).
3. Il rogito notarile
È l’atto pubblico con cui la proprietà passa all’acquirente. Il notaio, scelto e pagato dall’acquirente, verifica identità e poteri delle parti, assenza di ipoteche e pignoramenti, conformità catastale, e riceve le imposte per conto dello Stato. Se c’è un mutuo, nello stesso appuntamento si firma anche l’atto di mutuo con l’iscrizione dell’ipoteca e la banca eroga il prezzo al venditore, di solito con assegni circolari o bonifico. Dopo il rogito il notaio trascrive l’atto e volta il catasto: da quel momento la casa è tua a tutti gli effetti.
| Tappa | Chi vincola | Somme tipiche | Protezione utile |
|---|---|---|---|
| Proposta d’acquisto | Solo l’acquirente, fino all’accettazione | Caparra 5.000–10.000 € | Scadenza breve, clausola mutuo, assegno trattenuto dall’agenzia |
| Preliminare / compromesso | Entrambe le parti | Caparra confirmatoria ≈ 10% | Registrazione, trascrizione dal notaio, clausola mutuo, termine rogito realistico |
| Rogito | Trasferisce la proprietà | Saldo prezzo + imposte + onorario notaio | Verifiche notarili, conformità catastale, erogazione contestuale del mutuo |
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Domande frequenti
Quanto tempo passa tra compromesso e rogito?
In genere da due a sei mesi: dipende dai tempi del mutuo, dalla disponibilità dell’immobile e dagli accordi tra le parti. Con un mutuo in corso è prudente fissare almeno tre o quattro mesi.
La caparra confirmatoria è obbligatoria?
No, ma è la prassi: tutela entrambe le parti. In alternativa si può versare un acconto (che non ha funzione di penale) o prevedere una caparra penitenziale, che permette di recedere perdendo solo quella somma.
Chi paga l’agenzia e quando?
Di norma sia venditore che acquirente, ciascuno per la propria quota, e la provvigione matura all’accettazione della proposta (cioè alla conclusione del preliminare), non al rogito. Verifica il mandato dell’agenzia prima di firmare.
Fonti e aggiornamento
- Consiglio Nazionale del Notariato – La proposta d’acquisto
- Consiglio Nazionale del Notariato – Guida “Preliminare: la garanzia della trascrizione”
- Banco BPM – Differenza tra proposta di acquisto e compromesso
- Agenzia delle Entrate – Guida “L’acquisto della casa” (registrazione del preliminare)
Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.