Mutuo rifiutato: le cause più frequenti e i passi successivi

Iter di acquisto · Redazione CasaRadar

Un mutuo viene rifiutato per tre famiglie di motivi: il profilo di chi chiede (rata oltre un terzo del reddito, lavoro non stabile, segnalazioni creditizie), l’immobile (perizia inferiore al prezzo, difformità urbanistiche) o la pratica (documenti incompleti o incoerenti). Capire quale sia il tuo caso è il primo passo per una nuova richiesta con esito diverso.

del reddito: oltre questa rata la banca di solito dice no: 1/3
del valore di perizia, non del prezzo: il mutuo massimo: 80%
di visibilità delle richieste nei SIC: 180 giorni

Cause legate al profilo del richiedente

Rata troppo alta rispetto al reddito: il riferimento prudenziale è un terzo del reddito netto mensile, contando anche prestiti, rateizzazioni e cessioni del quinto in corso.
Situazione lavorativa: il periodo di prova è quasi sempre bloccante anche con un indeterminato; il tempo determinato è valutato caso per caso (scadenza, settore, continuità dei rinnovi); gli autonomi devono mostrare di norma due annualità fiscali complete.
Età a fine mutuo: la maggior parte delle banche fissa il limite tra 75 e 80 anni, il che impedisce di allungare la durata per abbassare la rata.
Segnalazioni nei sistemi di informazione creditizia (SIC): ritardi, insoluti o finanziamenti non dichiarati pesano molto; la semplice presenza nei SIC, che registrano anche i pagamenti regolari, non è un problema.

Cause legate all’immobile

Perizia inferiore al prezzo: la banca finanzia l’80% del valore stimato dal suo perito, non del prezzo pattuito. Se la casa è valutata 220.000 € ma la paghi 250.000 €, il mutuo massimo scende a 176.000 € e la differenza va coperta con liquidità.
Difformità urbanistiche o catastali e abusi edilizi: una planimetria non conforme allo stato di fatto o un’opera senza titolo possono bloccare la pratica finché non vengono sanate.
Immobile non commerciabile o con vincoli: pignoramenti, ipoteche non cancellate, diritti di terzi non risolti.

Cause legate alla pratica

Documenti incompleti, redditi dichiarati che non coincidono con le buste paga o con gli estratti conto, movimenti sospetti o provenienza dell’anticipo non documentata. Sono i casi più semplici da risolvere, ma anche quelli che lasciano una traccia inutile nei SIC se la richiesta era già formale.

Cosa fare dopo un rifiuto

Chiedi alla banca il motivo e, se riguarda i dati creditizi, esercita il diritto di accesso ai tuoi dati nei SIC (CRIF, Experian, CTC): la correzione di un errore è gratuita.
Se il problema è la rata: aumenta l’anticipo, riduci il prezzo, allunga la durata se l’età lo consente, estingui i piccoli finanziamenti in corso, o valuta un cointestatario o un garante.
Se il problema è la perizia: rinegozia il prezzo con il venditore portando la perizia come argomento, oppure copri la differenza con liquidità solo se non intacca la riserva.
Se il problema è l’immobile: chiedi al venditore di sanare le difformità prima del rogito o rinuncia, se il compromesso lo prevede (clausola sospensiva).
Attendi qualche mese prima di una nuova richiesta formale se ce ne sono state diverse di recente: le richieste restano visibili nei SIC per 180 giorni e troppe in poco tempo insospettiscono.

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Domande frequenti

Il rifiuto di una banca viene registrato e visto dalle altre?

Nei SIC resta traccia della richiesta di finanziamento per 180 giorni, non del rifiuto in sé. Le altre banche vedono quindi che hai chiesto un mutuo di recente, non il motivo dell’esito.

Posso rifare la richiesta alla stessa banca?

Sì, se è cambiato qualcosa di sostanziale: più anticipo, un cointestatario, il superamento del periodo di prova, la chiusura di un finanziamento. Ripresentare la stessa pratica identica porta di norma allo stesso esito.

Il garante risolve sempre il problema?

No. Aiuta quando il limite è il reddito; non serve se il problema è la perizia, l’immobile o una segnalazione negativa grave. E il garante risponde con tutto il suo patrimonio, quindi è una scelta da fare con consapevolezza da entrambe le parti.

Fonti e aggiornamento

Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.