Estinguere il mutuo in anticipo: quando conviene davvero

Mutuo in corso · Redazione CasaRadar

Per i mutui casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007 l’estinzione anticipata, totale o parziale, è senza penali. Conviene molto nei primi anni, quando le rate sono fatte soprattutto di interessi, e poco verso la fine. Prima di farlo vanno pesati la riserva di liquidità che resta e la detrazione fiscale che si perde.

di penale per i mutui casa stipulati dopo il 2 febbraio 2007

0 €

interessi risparmiati estinguendo al 5° anno un mutuo da 150.000 € (25 anni, 3,5%)

≈ 50.700 €

interessi risparmiati estinguendo lo stesso mutuo al 20° anno

≈ 3.800 €

Cosa dice la legge

La legge Bersani (D.L. 7/2007, convertito nella L. 40/2007) vieta penali e commissioni per l’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 per acquisto o ristrutturazione di immobili abitativi o destinati all’attività. Per i mutui precedenti si applicano le penali ridotte fissate dall’accordo tra ABI e associazioni dei consumatori. La banca non può opporsi: basta una richiesta scritta del conteggio estintivo. Dopo l’estinzione, l’ipoteca si cancella d’ufficio: la banca comunica l’avvenuto pagamento alla conservatoria entro 30 giorni, senza atto notarile e senza costi.

Quando conviene: una questione di tempo

Con il piano alla francese le prime rate sono composte soprattutto da interessi e le ultime quasi solo da capitale. Estinguere presto cancella molti interessi futuri; estinguere tardi ne cancella pochi, perché sono già stati pagati.

Estinzione parziale: ridurre la rata o la durata

Versando una parte del capitale si può scegliere di mantenere la durata e abbassare la rata, oppure mantenere la rata e accorciare la durata. Nell’esempio, 20.000 € versati al quinto anno portano la rata da 751 a circa 635 € con la stessa scadenza, oppure tagliano circa 50 rate (poco più di 4 anni) tenendo la rata invariata. La seconda opzione risparmia più interessi; la prima dà più respiro mensile.

Quando è meglio non farlo

• Se azzera la riserva di emergenza: un mutuo al 3,5% è un debito economico, un prestito personale per un imprevisto costa il doppio o il triplo.
• Se il tasso del mutuo è più basso di quanto rende, al netto delle tasse, un impiego sicuro della stessa somma: in quel caso il debito “costa” meno della liquidità.
• Se sei negli ultimi anni: gli interessi risparmiati sono pochi, e perdi la detrazione del 19% su quelli residui.
• Se il mutuo ha una polizza a premio unico: chiedi il rimborso della quota di premio non goduta, che spetta per legge.

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Domande frequenti

Come si chiede l’estinzione anticipata?

Con una richiesta scritta alla banca del conteggio estintivo, che indica capitale residuo, interessi maturati fino alla data scelta ed eventuali spese. Si paga con bonifico alla data indicata; la banca rilascia la quietanza e avvia la cancellazione dell’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca costa?

No: dal 2007 avviene d’ufficio su comunicazione della banca, senza notaio. Se la banca non provvede entro 30 giorni si può sollecitare per iscritto e, in caso di inerzia, rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario.

Quante estinzioni parziali si possono fare?

La legge non pone limiti; alcuni contratti fissano un importo minimo per versamento. Ogni estinzione parziale produce un nuovo piano di ammortamento che la banca deve consegnare.

Fonti e aggiornamento

• Normattiva – D.L. 31 gennaio 2007 n. 7 (legge Bersani), art. 7 estinzione anticipata e art. 13 cancellazione ipoteca
• MutuiOnline – Estinzione anticipata del mutuo: quando non conviene
• Banca d’Italia – Guida “Comprare una casa: il mutuo”

Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.

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