Tasso fisso o variabile: come scegliere senza scommettere
Budget e mutuo · Redazione CasaRadar
Nel 2026 quasi nove richieste di mutuo su dieci sono a tasso fisso. Il fisso costa un po’ di più all’inizio ma blocca la rata per tutta la durata; il variabile parte più basso e segue l’Euribor. La scelta giusta dipende da quanto margine hai tra la rata e il reddito, non da come andranno i tassi.
- delle richieste di mutuo del 2026 è a tasso fisso
- 88%
- al mese: il vantaggio iniziale del variabile nell’esempio
- −15 €
- al mese se l’Euribor sale di 2 punti
- +149 €
Cosa muove i due tassi
- Tasso fisso = IRS (Eurirs) della durata scelta + spread della banca. L’IRS è fissato alla stipula e non cambia più: a metà ottobre 2026 l’IRS a 20 anni è intorno al 3,63% e quello a 30 anni al 3,48%.
- Tasso variabile = Euribor (di solito a 1 o 3 mesi) + spread. L’Euribor a 3 mesi è intorno al 2,63% a ottobre 2026; la rata si aggiorna a ogni revisione e segue le decisioni della BCE.
- Varianti: variabile con cap (un tetto massimo al tasso, pagato con uno spread più alto), misto (si può cambiare tipo di tasso a scadenze prefissate), rata costante a durata variabile.
Un confronto con i numeri
| Scenario | Tasso | Rata mensile | Differenza rispetto al fisso |
|---|---|---|---|
| Fisso per tutta la durata | 3,1% | ≈ 719 € | — |
| Variabile oggi | 2,9% | ≈ 704 € | −15 € |
| Variabile se l’Euribor sale di 1 punto | 3,9% | ≈ 783 € | +64 € |
| Variabile se l’Euribor sale di 2 punti | 4,9% | ≈ 868 € | +149 € |
- Fisso 3,1%: 719 €
- Variabile 2,9% (oggi): 704 €
- Variabile +1 punto: 783 €
- Variabile +2 punti: 868 €
Il vantaggio iniziale del variabile è piccolo (15 € al mese nell’esempio), mentre il rischio in caso di rialzo è grande (fino a 150 € al mese). Tra il 2022 e il 2023 l’Euribor a 3 mesi è passato da valori negativi a quasi il 4%: chi aveva un variabile ha visto la rata salire anche del 40%. È il motivo per cui oggi l’88% delle richieste è a tasso fisso.
Tre domande per decidere
- Quanto margine hai? Se con la rata del fisso sei già al 33–35% del reddito, il variabile non è una scelta prudente: un rialzo ti porterebbe oltre la soglia di sostenibilità.
- Quanto dura il mutuo? Su durate brevi (10–15 anni) il variabile espone a meno cicli di rialzo e l’IRS breve è più alto: il variabile ha più senso. Su 25–30 anni il fisso compra tranquillità per un periodo che nessuno sa prevedere.
- Potresti estinguere in anticipo? Se prevedi entrate future (vendita di un altro immobile, liquidazione, eredità), un variabile senza penali di estinzione può costare meno nel tempo in cui lo tieni.
Vedi la tua rata sostenibile con il tasso di riferimento aggiornato
Domande frequenti
Posso passare da variabile a fisso dopo la stipula?
Sì, con una surroga verso un’altra banca (gratuita per legge) o con una rinegoziazione con la tua banca, che però non è obbligata ad accettare. Alcuni contratti “misti” prevedono il cambio a scadenze fisse senza passaggi.
Cos’è il cap sul variabile?
Un tetto massimo al tasso, scritto nel contratto: la rata può salire solo fino a quel livello. Si paga con uno spread più alto, quindi parte meno conveniente di un variabile puro.
Il tasso fisso cambia se la BCE alza i tassi?
No, una volta firmato il contratto il tasso fisso resta quello per tutta la durata. Cambiano solo le offerte per i nuovi mutui, perché l’IRS si muove in anticipo rispetto alle decisioni BCE.
Fonti e aggiornamento
- MutuiOnline – Aggiornamento tassi Euribor e IRS del 12 ottobre 2026
- CRIF – Domanda di mutui nel II trimestre 2026: 88% a tasso fisso, 76% per acquisto (29 luglio 2026)
- Banca d’Italia – Guida “Comprare una casa: il mutuo”
Contenuto informativo: non è una consulenza finanziaria, fiscale o legale. Le stime sono indicative e ogni decisione di finanziamento spetta alla banca.